Baugesetzbuch-Upgrade, Aktionsplan Baukosten, Koalitionsausschuss, Vergabebeschleunigungsgesetz und ein angekündigtes Vergesellschaftungsverbot: Der Bund hat seit Ende Mai die Rahmenbedingungen des Wohnungsbaus an fünf Stellen gleichzeitig verändert. Wir haben uns durch alle Pakete gearbeitet und sagen Ihnen, was davon für den Holzbau in Berlin-Brandenburg zählt.
Wohnen bekommt Vorfahrt, und diesmal mit Zeitplan
Das Baugesetzbuch-Upgrade ist seit dem Kabinettsbeschluss vom 27. Mai deutlich vorangekommen. Am 25. Juni hat der Bundestag den Entwurf in erster Lesung beraten, am 10. Juli steht er im Bundesrat auf der Tagesordnung, in Kraft treten soll das Gesetz zum 1. Januar 2027. Wer die Entwicklung seit dem Bau-Turbo vom Oktober 2025 verfolgt, erkennt das Muster: Nach der befristeten Experimentierklausel in Paragraf 246e BauGB folgt jetzt die dauerhafte Neuordnung. Inhaltlich bleibt es beim Kern: In angespannten Wohnungsmärkten gilt für Bebauungspläne, die Wohnbauland ausweisen, künftig ein überragendes öffentliches Interesse. Die Bauleitplanung wird verpflichtend digitalisiert, die Umweltprüfung gestrafft, Klagen gegen Bebauungspläne haben tendenziell schlechtere Erfolgsaussichten, und die Kommunen bekommen neue Instrumente gegen Schrottimmobilien an die Hand.
Für die Praxis zählt der Effekt: kürzere und robustere Verfahren zwischen Planungsbeschluss und Baugenehmigung. Wer in Vorfertigung investiert, ob als Zimmerei oder als Brettsperrholzwerk, braucht genau diese planbare Auftragspipeline, um Kapazitäten auszulasten.
Der Aktionsplan zielt auf die Baustelle
Der 13-Punkte-Aktionsplan zur Senkung der Baukosten vom 19. Juni geht näher an die Praxis. Er bringt einen Bonus für verkürzte Bauzeiten durch serielles und modulares Bauen, verbindliches Building Information Modeling, digitale Bauanträge als Regelweg ab 2028, den Gebäudetyp E und ein gebündeltes Förderprogramm Neubau ab 2027. Die BIM-Pflicht ist für viele Holzbaubetriebe ein Heimspiel. Wer Brettsperrholz- oder Holzrahmenelemente CNC-gesteuert fertigt, arbeitet in der Regel längst digital durchgängig. Andere Gewerke müssen hier erst nachziehen.
Koalitionsausschuss: eine Wohnungsbaugesellschaft des Bundes
Am 2. Juli legte der Koalitionsausschuss nach. Das „Programm für Aufschwung und Beschäftigung“ umfasst 34 Maßnahmen, drei davon betreffen den Wohnungsbau unmittelbar. Der Bund gründet eine Wohnungsbaugesellschaft für bezahlbares Wohnen, die ausdrücklich den industriellen Hochlauf des seriellen Bauens unterstützen soll. Zum 1. Januar 2027 entfallen die zusätzlichen nationalen Kapitalanforderungen für Wohnimmobilienkredite, was Finanzierungsspielraum für Neubau freisetzt, ohne einen Euro Steuergeld. Und die Genehmigungsfiktion soll im Verwaltungsrecht des Bundes zum Regelfall werden.
Die Reaktionen der Wohnungswirtschaft fallen positiv aus. Der GdW spricht von einem großen Hebel für den bezahlbaren Wohnungsbau und verweist auf seine Rahmenvereinbarung zum seriellen und modularen Bauen, die zeigt, dass standardisierte und zugleich bezahlbare Lösungen in der Praxis funktionieren. Bundesbauministerin Verena Hubertz formuliert die Erwartung an ihr eigenes Haus so: „Gebaut wird nicht im Koalitionsausschuss, sondern auf der Baustelle.“
Eine Bundes-WBG, die seriell bestellt, würde genau die Nachfrage bündeln, die Hersteller für Investitionen in Vorfertigungskapazität brauchen. Ob davon Holz profitiert, entscheidet sich in Förderrichtlinien, Vergabekriterien und den ersten Pilotausschreibungen. Dort bringen wir uns ein, so wie wir es bei der Brandenburger Bauordnungsnovelle getan haben.
Losvergabe: Grundsatz bestätigt, Ausnahme geschaffen
Seit dem 1. Juli gilt außerdem das Vergabebeschleunigungsgesetz. Es hält am Grundsatz der losweisen Vergabe fest und verankert ihn in einer eigenständigen Regelung im GWB. Das ist die wichtigste Nachricht für kleine und mittlere Büros und Betriebe, deren Marktzugang an dieser Struktur hängt. Für die Holzbaubranche gilt das doppelt: Zimmereien und Holzbauunternehmen kommen bei öffentlichen Aufträgen häufig über Fachlose zum Zug, und eine Abkehr von der Losvergabe hätte sie an Generalunternehmer verwiesen. Neu ist ein begrenzter Ausnahmetatbestand: Mehrere Lose dürfen zusammen vergeben werden, wenn es um Verkehrsinfrastruktur oder um Maßnahmen aus dem Sondervermögen Infrastruktur und Klimaschutz geht, der Auftragswert das Zweieinhalbfache des EU-Schwellenwerts übersteigt (bei Bauleistungen derzeit 13,51 Millionen Euro netto) und die Gesamtvergabe aus Zeitgründen erforderlich ist. Ob daraus eine schleichende Ausweitung der Gesamtvergabe wird, soll der Gesetzgeber selbst beobachten. Wir tun das ebenfalls, denn die Verschiebung von Planungsleistungen zu Generalunternehmern und Generalübernehmern beschäftigt die Wertschöpfungskette ohnehin schon.
Zwei Klarstellungen, die kleineren Büros helfen
Daneben enthält das Gesetz zwei Punkte mit unmittelbarer Praxiswirkung. Planungsleistungen können künftig klarer eigenständig vergeben werden, auch wenn sie Teil eines Gesamtprojekts sind. Und Eignungskriterien müssen ausdrücklich verhältnismäßig sein, mit Bezug zum Auftragsgegenstand und in angemessenem Verhältnis zum Auftragswert. Wer schon einmal an einer Ausschreibung gescheitert ist, weil drei Referenzprojekte exakt gleicher Größenordnung oder pauschale Umsatzschwellen verlangt wurden, kennt das Problem: Solche überzogenen Anforderungen schließen spezialisierte oder jüngere Büros faktisch aus, und sie lassen sich künftig leichter angreifen und überprüfen. Für Planungsteams mit Holzbau-Schwerpunkt, die bei kommunalen Ausschreibungen für Schulen, Kitas oder Wohnungsbauten an solchen Hürden scheitern, ist das ein brauchbares Werkzeug. Offen bleibt der Rechtsschutz: Das OLG Düsseldorf hält die neue Beschleunigung der Nachprüfungsverfahren für verfassungswidrig und hat die Frage dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt.
Eigentumsfrage: der Bund zieht die Linie
Per Bundesgesetz soll schließlich ausgeschlossen werden, dass Länder private Mietwohnungsbestände über Vergesellschaftungsgesetze verstaatlichen. SPD-Chef Lars Klingbeil bringt die Linie auf die Formel „Wir wollen bauen, nicht enteignen“. Vorausgegangen war ein Appell der Bauministerkonferenz, die Berliner Vergesellschaftungspläne wirkten bundesweit investitionshemmend. In Berlin, wo 2021 ein Volksentscheid mehrheitlich für die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen stimmte, wird der Vorstoß als Eingriff in die Landesebene kritisiert; diese Auseinandersetzung ist absehbar nicht beendet.
Für die Bauwirtschaft zählt zunächst das Signal der Investitionssicherheit. Für den Holzbau zählt, was daraus folgt: Kapital, das nicht in jahrelangen Debatten gebunden ist, kann in Neubau fließen, und der entsteht in der Region zunehmend in Holz und Holzhybrid. Wie sich Vergabepraxis und Eignungsanforderungen nach der Reform entwickeln, nehmen wir in den Dialog mit den öffentlichen Bauherrschaften mit.